Коварство договоров аренды недвижимости
Практически каждый субъект хозяйствования независимо от своей организационно-правовой формы использует в своей деятельности объекты недвижимости: от небольших частей нежилых помещений до промышленных комплексов. И далеко не всегда эти объекты находятся в собственности предприятий или же предпринимателей, что вынуждает их вступать в арендные отношения с собственниками таких объектов. Часто расположение объекта недвижимости, или другие его особенности, могут быть настолько привлекательными и полезными для ведения бизнеса именно в нем, что внезапная потеря права пользования таким объектом может повлечь существенные убытки для предприятия.
Самая большая ошибка среди арендаторов или субарендаторов коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что срок, на который заключается договор найма обеспечит им возможность беспрепятственного пользования ими арендованным помещением в течение этого срока. Однако, как правило, у арендодателей может быть немало “скрытых” оснований для досрочного расторжения договора, даже при условии надлежащего использования объекта аренды и своевременной уплаты нанимателями арендной платы. Вот на что стоит обратить внимание арендаторам (субарендаторам) при заключении договора аренды.
- Заключая договор аренды недвижимого имущества, не требующий нотариального удостоверения, то есть сроком менее 3-х лет (ч.3 ст. 793 Гражданского кодекса Украины требует от сторон договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного сроком на три года и более, его обязательного нотариального удостоверения), обязательно требуйте от арендодателя не только подтверждения права собственности у него на помещение, но и подтверждение того, что он не имеет никаких ограничений по его передаче в аренду (отсутствуют права других лиц на помещение). Неосмотрительность в этом вопросе может привести, например, к следующему:
В соответствии со ст. 9 Закона Украины “Об ипотеке”, ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.
Таким образом, если на момент заключения договора аренды помещение будет находиться в ипотеке, а арендодатель “забудет” Вам об этом сказать, то такую сделку можно признать недействительной. Как следствие, арендатора могут попросить освободить объект аренды в один день, а вот вернет ли он средства и возмещение убытков от контрагента-мошенника – неизвестно.
- Часто помещения используются арендаторами не только для обустройства офисов, но и для размещения “торговых точек”. Если арендатор еще не уверен в коммерческой привлекательности помещения для ведения в нем хозяйственной деятельности, он может согласиться на заключение договора аренды сроком на один год с последующей автопролонгацией (продлением действия договора на тот же срок).
Однако, через год арендодатель может отказаться продлевать срок действия договора в связи с намерением использовать помещение для собственных нужд. Такой отказ сделает невозможным для арендатора применение положений ст. 777 Гражданского кодекса Украины о преимущественных правах нанимателя на заключение договора аренды на новый срок.
Или же наоборот: ошибочно считая расположение объекта аренды потенциально прибыльным и выгодным, согласиться на долгосрочную аренду без возможности расторжения договора по собственной инициативе, что может привести к значительным финансовым потерям со стороны арендатора.
Не нужно бояться заключать долгосрочные договоры, но необходимо всегда помнить об указании в договоре права арендатора на его расторжение с разумным сроком предупреждения о своем намерении арендодателя.
- Одним из оснований досрочного расторжения или отказа от договора со стороны Арендодателя может быть невыполнение арендатором своих обязательств по договору. При этом, обычно арендодатель предусматривает в договоре возможность увеличения арендной платы (при условии наступления определенных обстоятельств: увеличение курса, введение новых налогов или сборов и т.д.; или пересмотр размера арендной платы через определенный промежуток времени, и т.д.). Несогласие арендатора с новым размером арендной платы может быть основанием для досрочного прекращения договора. Таким образом, если арендодатель захочет досрочно прекратить ваши договорные отношения ему достаточно увеличить размер арендной платы до такого, что повлечет дальнейшую финансовую нецелесообразность использования помещения арендатором.
Разумное ограничение арендодателя по основаниям и установление в договоре границ повышения арендной платы даст арендатору возможность избежать такой ситуации.
- При заключении договоров субаренды субарендатору необходимо обратить внимание на основной договор аренды, на основании которого арендатор (субарендодатель) передает субарендатору помещение. В частности на срок его действия и условия его досрочного прекращения (расторжения), ведь согласно ч. 2. ст. 774 Гражданского кодекса Украины, срок договора поднайма не может превышать срока договора найма. Для субарендатора это означает следующее: если основной договор аренды будет досрочно прекращен, то и договор субаренды прекратит свое действие вместе с ним. Об этом достаточно категорично высказалась в своей позиции коллегия судей Кассационного хозяйственного суда Верховного суда Украины в своем Постановлении от 16.03.2018р. по делу №910/17082/17.
Для устранения таких рисков можно договориться с собственником помещения о заключении “прямого договора аренды с субарендатором в случае наступления таких событий, или включить в договор субаренды штрафные санкции в отношении арендатора (субарендодателя), которые будут применяться к нему в случае досрочного расторжения основного договора аренды из-за нарушения арендатором его условий или по его инициативе. И главное: превентивные меры всегда действеннее экстренных. Поэтому, заранее определяйте свои цели и приоритеты, доносите их важность до Ваших контрагентов. Помните, что лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу DEXTRA LAW firm, который Вам поможет найти оптимальный выход из сложной ситуации.
