Підступність договорів оренди нерухомості – на що звернути увагу
Практично кожен суб’єкт господарювання незалежно від своєї організаційно-правової форми використовує у своїй діяльності об’єкти нерухомості: від невеликих частин нежитлових приміщень до промислових комплексів. І далеко не завжди ці об’єкти знаходяться у власності підприємств або ж підприємців, що змушує їх вступати в орендні відносини з власниками таких об’єктів. Часто розташування об’єкта нерухомості, або інші його особливості, можуть бути настільки привабливими та корисними для ведення бізнесу саме в ньому, що раптова втрата права користування таким об’єктом може спричинити суттєві збитки для підприємства.
Найбільша помилка серед орендарів або ж суборендарів комерційної нерухомості полягає в їх твердому переконанні про те, що строк, на який укладається договір найму забезпечить їм можливість безперешкодного користування ними орендованим приміщенням протягом цього строку. Проте, зазвичай у орендодавців може бути чимало «прихованих» підстав для дострокового розірвання договору, навіть за умови належного використання об’єкту оренди та своєчасної сплати наймачами орендної плати. Ось на що варто звернути увагу орендарям (суборендарям) при укладенні договору оренди.
- Укладаючи договір оренди нерухомого майна, який не потребує нотаріального посвідчення, тобто строком менше 3-х років (ч.3 ст. 793 Цивільного кодексу України вимагає від сторін договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного строком на три роки і більше, його обов’язкового нотаріального посвідчення), обов’язково вимагайте від орендодавця не тільки підтвердження права власності у нього на приміщення, а й підтвердження того що він не має ніяких обмежень щодо його передачі в оренду (відсутні права інших осіб на приміщення, воно не перебуває в іпотеці або заставі, тощо). Необачність в цьому питанні може призвести, наприклад, до наступного:
Відповідно до ст. 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Таким чином, якщо на момент укладення договору оренди приміщення буде знаходитись в іпотеці, а орендодавець «забуде» Вам про це сказати, то такий правочин можна визнати недійсним. Як наслідок, орендаря можуть попросити звільнити об’єкт оренди в один день, а от чи поверне він кошти та відшкодування збитків від контрагента-шахрая – невідомо.
- Часто приміщення використовуються орендарями не тільки для облаштування офісів, а й для розміщення «торгівельних точок». Якщо орендар ще не впевнений у комерційній привабливості приміщення для ведення у ньому господарської діяльності, він може погодитись на укладення договору оренди строком на один рік з подальшою автопролонгацією (продовженням дії договору на той самий строк). Проте, через рік орендодавець може відмовитись продовжувати строк дії договору у зв’язку з наміром використовувати приміщення для власних потреб. Така відмова зробить неможливим для орендаря застосування положень ст. 777 Цивільного кодексу України про щодо переважних прав наймача на укладення договору оренди на новий строк.
Або ж навпаки: помилково вважаючи розташування об’єкту оренди потенційно прибутковим і вигідним, погодитись на довгострокову оренду без можливості розторгнення договору з власної ініціативи, що може призвести до значних фінансових втрат з боку орендаря.
Не потрібно боятися укладати довгострокові договори, але необхідно завжди пам’ятати про зазначення у договорі права орендаря на його розторгнення з розумним строком попередження про свій намір орендодавця.
- Однією з підстав дострокового розрівання або відмови від договору зі сторони Орендодавця може бути невиконання орендарем своїх зобов’язань за договором. При цьому, зазвичай орендодавець передбачає у договорі можливість збільшення орендної плати (за умови настання певних обставин: збільшення курсу, введення нових податків або зборів, тощо; або перегляд розміру орендної плати через певний проміжок часу, абощо). Незгода орендаря з новим розміром орендної плати може бути підставою для дострокового припинення договору. Таким чином, якщо орендодавець схоче достроково припинити ваші договірні відносини йому достатньо збільшити розмір орендної плати до такого, що спричинить подальшу фінансову недоцільність використання приміщення орендарем.
Розумне обмеження орендодавця щодо підстав та встановлення у договорі меж підвищення орендної плати дасть орендарю можливість уникнути такої ситуації.
- При укладенні договорів суборенди суборендарю необхідно звернути увагу на основний договір оренди, на підставі якого орендар (суборендодавець) передає суборендарю приміщення. Зокрема на термін його дії та умови його дострокового припинення (розірвання), адже відповідно до ч. 2. ст. 774 Цивільного кодексу України, строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. Для суборендаря це означає наступне: якщо основний договір оренди буде достроково припинений, то і договір суборенди припинить свою дію разом з ним. Про це досить категорично висловилася у своїй позиції колегія суддів Касаційного господарського суду Верховного суду України у своїй Постанові від 16.03.2018р. по справі №910/17082/17.
Для усунення таких ризиків можна дійти згоди з власником приміщення про укладення «прямого договору оренди з суборендарем у разі настання таких подій, або включити у договір суборенди штрафні санкції щодо орендаря (суборендодавця), які будуть застосовуватись до нього у випадку дострокового розторгнення основного договору оренди через порушення орендарем його умов або з його ініціативи.
І головне: превентивні заходи завжди дієвіше екстренних. Тому, завчасно визначайте свої цілі та пріоритети, доносьте їх важливість до Ваших контрагентів. Пам’ятайте, що краще звернутися за допомогою до кваліфікованого юриста DEXTRA LAW firm, який Вам допоможе знайти оптимальний вихід зі складної ситуації.
