Оплата оренди під час карантину.

Стратити не можна помилувати.

views
106

В період вірусної загрози, яка нависла над світом та Україною у вигляді страшного COVID-19, кожна держава намагається ввести для бізнесу певні економічні послаблення. Є ефективні, є не дуже. Не вийняток і Україна.

В Україні економічним послабленням, яке  викликало найбільший ажіотаж та обговорення стала новина про можливість бути звільненим від орендної плати на період карантину.  Звичайно, адже це питання турбує практично будь-який бізнес, є важливим, а рішення болючими для обох сторін: як для наймачів, так і для наймодавців.

Так складні часи, складні рішення, однак, правильна правова позиція, а ще краще допомога фахівця, допоможе знайти вихід із ситуації.

Який закон може звільнити від оплати оренди?

Законом України (проект закону №3275) «Про внесення змін  до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням  коронавірусної хвороби (COVID-2019) від 30 березня 2020 р. (далі – Закон), встановлено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України “Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2” від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу”

Станом на дату публікації цієї статті, Постановою КМУ №211 установлено карантин з 12 березня 2020 р. до 24 квітня 2020 р. на всій території України.

Таким чином, Закон посилається  на Постанову КМУ лише і виключно в частині встановлення:

1) факту карантину, як належної обставини для застосування положень, що дозволяють бути звільненим від оплати майна, згідно ч. 6 ст. 762 ЦКУ. 

2) терміну, протягом якого застосування  ч. 6 ст. 762 ЦКУ можливе (термін дії карантину).

Не юридичні історії:

Для відмови наймачеві у звільнені від оренди деякі наймодавці оперують Постановою №211 посилаючись на те, що його (наймача) вид діяльності НЕ віднесено до заборонених вказаною Постановою.  Проте, відповідно до ч. 3 ст. 760 ЦКУ встановлено, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом. Таким чином, особливості найму, оплати, видів господарської діяльності наймача можуть встановлюватись лише законами, та не можуть встановлюватись підзаконними нормативно-правовими актами, в т.ч. Постановою КМУ №211.

Законом не внесено змін/обмежень до визначення поняття наймач, не обмежено видів діяльності, на які поширюється норма Закону, тому, Положення КМУ №211 в частині дозволених/заборонених видів діяльності на правовідносини найму, встановлені ЦКУ не поширюються. А це означає, що на період карантину будь-який наймач, будь-якого майна з будь-яким видом діяльності може розраховувати на звільнення від плати, якщо має на це відповідні підстави.

Що забезпечує встановлення Факту карантину в Законі?

Карантин було віднесено до форс-мажорних обставин, тобто право на звільнення від відповідальності за порушення зобовязання потрібно було підтвердити відповідним сертифікатом ТТП. Наразі, в Законі чітко вказано, що звільнення діє на період карантину, а тому, більше цей факт не потребує жодного додаткового доказування і достатнім є посилання наймача на Закон.

Факт відсутності можливості користуватись майном.

Відповідно до аналізу частини шостої статті 762 Цивільного Кодексу, наймач має право на звільнення від плати за оренду у випадку, якщо така вимога/прохання до наймодавця буде підтверджена, що майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає та які виникли через запровадження карантину.

Що ж зупинило бізнес під час карантину?

Звичайно, можливість посилатися на звільнення від орендної плати, у випадку, якщо вид діяльності наймача підпадає під пряму заборону Постанови КМУ №211, простіша.

Однак, юридичні особи, діяльність яких хоч і не передбачає постійного та вільного відвідування, проте в зв’язку з карантином змушені були зупинити свою діяльність, мають усі правові підставі розраховувати на можливість бути звільненими від орендної плати на цей період. Шанси виростають в рази, якщо  запроваджені заходи та домовленності з наймодавцем були правильно оформлені юридично.

Заходами, що підтверджують зупинення діяльності можуть бути: відсутність клієнтів/попиту на послуги або товари, що призвело до повної/часткової зупинки господарської діяльності, скорочення штату працівників, закриття підрозділів, надання працівникам відпустки за власний рахунок на період карантину….. та інше. Тобто, це мають бути реальні заходи,  які при відстеженні їх причинно-наслідкових звязків призвели до зупинення користування орендованим майном наймачем – субєктом господарювання.

Що далі?

Далі, період переговорів з наймодавцем. Однак, результат може бути різним, від повного звільнення до вагомих поступок, оскільки право наймача це не обовязок для наймодавця. В будь-якому випадку, своїм правом варто скористатись. 

У випадку ж не можливості врегулювати відносини щодо оплати оренди у досудовому порядку, наймач завжди має право звернутись до суду. 

Вдалих переговорів.

error:
Догори